Mua bán đất đai (trong pháp luật được gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là một trong những giao dịch thường xuyên được thực hiện trên thực tế. Nhà đất có giá trị lớn và có nhiều quy định pháp luật liên quan. Do đó việc thực hiện đúng quy trình mua bán nhà đất trên thực tế thì quan trọng, và chứa đựng nhiều rủi ro nếu thực hiện không đúng quy định hoặc không nắm rõ quy định. Sau đây Công ty Luật Kiến Việt giới thiệu sơ lược về quy trình, các bước thực hiện mua bán đất đai theo quy định pháp luật hiện hành.

Đặt cọc

Thỏa thuận và ký hợp đồng đặt cọc

Đây là bước, thanh toán giao dịch tiên phong thường được những bên triển khai trên thực tiễn lúc bấy giờ. Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm ngoái pháp luật : “ Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo vệ giao kết hoặc thực thi hợp đồng ”. Cụ thể trong mua bán đất đai, bên mua giao cho bên bán một số tiền để bảo vệ hai bên sẽ ký kết hợp đồng mua bán ( chuyển nhượng ủy quyền ) quyền sử dụng đất. Khi đặt cọc lúc bấy giờ những bên thường viết giấy hoặc hợp đồng đặt cọc với nhau và thường có người làm chứng. Một số trường hợp những bên có công chứng, xác nhận hợp đồng đặt cọc này .

Thông thường trong hợp đồng đặt cọc, hai bên sẽ thỏa thuận các vấn đề cơ bản sau: Thông tin hai bên và thửa đất chuyển nhượng, giá bán, số tiền đặt cọc, thời hạn ký công chứng mua bán, thời hạn thanh toán số tiền lại, nghĩa vụ các bên, các khoản phí công chứng, phí sang tên, điều khoản phạt.

Số tiền đặt cọc sẽ do hai bên tự thỏa thuận hợp tác và được ghi rõ trong hợp đồng. Số tiền đặt cọc đơn cử thường được địa thế căn cứ vào giá trị của quyền sử dụng đất được mua bán .Ngoài ra việc đặt cọc cũng thường được những bên sử dụng trong những trường hợp khu đất tại thời gian đặt cọc chưa đủ điều kiện kèm theo để mua bán đất đai mà cần một thời hạn để những bên ( đa phần bên bán ) hoàn tất điều kiện kèm theo để đủ mua bán. Ví dụ Sổ ( Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất ) của khu đất đang được thế chấp ngân hàng cho ngân hàng nhà nước cần lấy Sổ ra ; khu đất cần phải chỉnh lý, đo đạc lại ; khu đất là đất Hộ mái ấm gia đình mà có một người con chưa về ký được …

Đặt cọc thường được những bên ký kết trước khi thực thi ký kết hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, mua bán nhà đất

Những rủi ro của việc đặt cọc mua bán nhà đất

Tuy thường được những bên thực thi như một bước trong quy trình tiến độ mua bán đất đai, nhưng theo lao lý pháp lý, đặt cọc không phải là một thanh toán giao dịch, hình thức bắt buộc. Thực tế cho thấy việc đặt cọc có một số ít rủi ro đáng tiếc nhất định, nhất là cho bên mua, như : Bên bán cố ý lừa bên mua để chiếm đoạt tiền như sử dụng Sổ giả, một khu đất bán cho nhiều người ; Do thấy giá đất tăng nên bên bán “ bẻ cọc ” ( không mua bán đất tiếp ) ; khi hết thời hạn đặt cọc, khu đất vẫn chưa đủ điều kiện kèm theo để ký hợp đồng mua bán ; việc ký hợp đồng mua bán đất không hề triển khai do một hoặc những bên viện nguyên do thoái thác hoặc đổ lỗi cho nhau … .Cũng cần chú ý quan tâm thêm theo pháp luật pháp lý lúc bấy giờ thì chế tài của hợp đồng đặt cọc chỉ là một bên ( có lỗi ) đền cọc ( bằng tiền ) cho bên còn lại chứ không có hiệu lực hiện hành để chuyển quyền khu đất sang cho bên mua. Tức nếu bên mua bị vi phạm thì chỉ hoàn toàn có thể nhu yếu cơ quan có thẩm quyền bắt bên bán trả lại tiền và khoản tiền đền cọc ( nếu được đồng ý ) .

Việc Đặt cọc trên trong thực tiễn cho thấy có những rủi ro đáng tiếc cho những bên, một trong số đó là vấn nạn Sổ giả

Kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiện nay theo lao lý của Luật Đất đai thì so với hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất của hộ mái ấm gia đình, cá thể phải được công chứng ( tại Phòng công chứng / Văn phòng công chứng ) hoặc xác nhận ( tại Ủy Ban Nhân Dân xã ) nơi có đất .>> Xem thêm Những loại hợp đồng nhà đất phải công chứng, xác nhậnKhi tới thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất, những bên cần chuẩn bị sẵn sàng, triển khai những việc làm sau :

Chuẩn bị hồ sơ công chứng:

Theo khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng năm trước thì những bên cần chuẩn bị sẵn sàng 1 số ít sách vở cơ bản sau :

Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Sau khi đã chuẩn bị sẵn sàng rất đầy đủ sách vở, hai bên mua bán đất đến tổ chức triển khai hành nghề công chứng hoặc Ủy Ban Nhân Dân nơi có bất động sản để làm thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền. Tổ chức công chứng sẽ đảm nhiệm, kiểm tra và soạn thảo hợp đồng và công chứng theo luật định .

Phòng công chứng, Văn phòng công chứng là nơi có thẩm quyền công chứng hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, mua bán nhà đất lúc bấy giờ

Đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho bên mua

Tại thủ tục này gồm ba bước như sau :

Khai, nộp hồ sơ thuế và hồ sơ đăng ký sang tên

Sau khi công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên hoặc một bên (theo thỏa thuận trong hợp đồng) hoặc bên thứ ba (có văn bản ủy quyền) sẽ tiến hành nộp hồ sơ vào cơ quan có thẩm quyền để tiến hành sang tên quyền sử dụng đất cho bên mua. Hiện nay hầu hết các địa phương đã thực hiện theo cơ chế phối hợp liên thông giữa các cơ quan. Người nộp hồ sơ sẽ nộp hồ sơ cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (thường nằm ở bộ phận một cửa của UBND) của Quận, Huyện, thành phố hoặc thị xã (gọi chung là cấp huyện) để tiến hành cập nhập, sang tên cho bên mua đất đai.

Hồ sơ đăng bộ sang tên nhà đất

1. Đơn đăng kí biến động mẫu số 09/ĐK (Thông tư 33/2017/TT/BTNMT);
2. Bản chính và bản sao Hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
3. Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
4. Bản sao y CMND/CCCD và Sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua;
5. Tờ Khai lệ phí trước bạ nhà đất theo biểu mẫu số 01/LPTB (theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ);

– Bản sao hợp lệ những sách vở chứng tỏ gia tài ( hoặc chủ gia tài ) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ ( nếu có )6. Tờ khai thuế thu nhập cá thể theo Mẫu số : 03 / BĐS-TNCN ( Ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015 / TT-BTC ) ;- Các sách vở làm địa thế căn cứ xác lập thuộc đối tượng người tiêu dùng được miễn thuế ( nếu có )

7. Giấy tờ khác theo yêu cầu của từng địa phương (nếu có).

Chi nhánh Văn phòng ĐK đất đai được đặt ở Quận, Huyện là nơi tiếp đón hồ sơ ĐK sang tên cho hộ mái ấm gia đình, cá thể lúc bấy giờ

Nộp thuế, lệ phí

Sau khi nhận hồ sơ chuyển từ Chi nhánh Văn phòng ĐK đất đai hoặc của người nộp hồ sơ, Chi Cơ quan thuế sẽ có thông tin để người nộp hồ sơ thực thi đóng thuế thu nhập cá thể, lệ phí trước bạ .

Mức thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất hiện nay là 2% trên giá chuyển nhượng, mua bán. Trường hợp giá chuyển nhượng, mua bán thấp hơn giá trong Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành thì cơ quan thuế áp theo Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh hoặc yêu cầu các bên kê khai lại số thuế nộp trong trường hợp có dấu hiệu kê khai giá thấp để giảm số thuế đóng.

Mức lệ phí trước bạ nhà đất hiện nay là 0,5% trên Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ, trừ trường hợp được miễn, giảm lệ phí trước bạ,

Thời hạn nộp lệ phí, thuế:

– Người nộp lệ phí trước bạ thực thi nộp tiền lệ phí trước bạ vào ngân sách Nhà nước trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông tin nộp lệ phí trước bạ của Cơ quan Thuế .- Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế .- Cơ quan thuế sẽ tính và đưa thông tin số thuế phải nộp .

Nộp lại biên lai đã nộp thuế, phí và cập nhập sang tên:

Sau khi đã đóng thuế thu nhập cá thể và lệ phí trước bạ, lệ phí khác, người nộp hồ sơ nộp lại Biên lại nộp phí trước bạ, Biên lai nộp thuế thu nhập cá thể cho Chi nhánh Văn phòng ĐK đất đai để cơ quan này cập tên người mua vào Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất

Thời hạn cập nhập sang tên:

Tại Điều 61, khoản l của Nghị định số 43/2014 / NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 lao lý thời hạn : “ l ) Chuyển đổi, chuyển nhượng ủy quyền, thừa kế, khuyến mãi ngay cho, ĐK góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày ; ”Thời gian lao lý nêu trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ ; không tính thời hạn những ngày nghỉ, đợt nghỉ lễ theo pháp luật của pháp lý ; không tính thời hạn tiếp đón hồ sơ tại xã, thời hạn thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính của người sử dụng đất ; không tính thời hạn xem xét giải quyết và xử lý so với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp lý, thời hạn trưng cầu giám định .

Sơ đồ tóm tắt Quy trình mua bán đất đai của cá nhân

Một số mẫu tờ khai trong hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất cho bên mua

Để xem và tải những tờ khai trong hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất, cập nhập ĐK dịch chuyển quyền sử dụng đất cho trường hợp chuyển nhượng ủy quyền, vui mắt>> Xem thêm Các mẫu tờ khai trong hồ sơ đăng bộ sang tên nhà đất cá thể

Source: https://dichvusuachua24h.com
Category: Mua Bán